Alrededor del 17% de los argentinos vive en propiedades de alquiler. La búsqueda de rentabilidad, la financiarización y el turismo hacen cada vez más difícil el acceso. Genera desplazamientos, informalidad y precarización.

Alquilar una vivienda es una tarea estresante y trascendental. Es donde se residirá por los próximos años y desde donde se planifica y organiza la vida de las personas. Cada vez son más quienes alquilan para acceder a un hogar que asegure las condiciones mínimas de vida, pero a su vez la oferta disminuye y los precios son cada vez más excluyentes. 

Según la organización no gubernamental Inquilinos Agrupados, entidad que nuclea a los locatarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en un periodo de 20 años ha crecido casi un 18% la cantidad de ciudadanos que alquilan la propiedad donde viven: aproximadamente un millón de inquilinos en medio millón de propiedades. Representa el 40% de la población de CABA.

«La vivienda se ha convertido en un factor de especulación motivado fundamentalmente por sectores inmobiliarios privados, que trabajan solamente bajo la lógica del rendimiento económico» (ONU habitat 2020)

En la Argentina, según datos del censo 2022, hay 17.780.210  viviendas, un 28,5% más que en el censo anterior. El crecimiento de la población en el mismo periodo fue sólo del 14,8%. Es fácil deducir que mejoró la relación entre personas y viviendas. Por lo tanto, debería ser más fácil acceder a una casa o departamento. De hecho, pasamos de tener un coeficiente de 3 habitantes por vivienda en 2010 a tener 2,5 en 2022. Si la oferta y demanda fuera una ecuaciòn simple, el valor de las propiedades debería bajar.

En junio de 2020 se sancionó la ley 27.551 modificatoria del Código Civil y Comercial de la Nación. El texto fija las condiciones mínimas que debe tener todo contrato de locación habitacional. A tres años de su puesta en marcha, se la juzga como la responsable del aumento exorbitante del valor de los alquileres en la Argentina. La inflación ha instalado la percepción generalizada de que la norma es una mala herramienta. Desde las cámaras inmobiliarias se apuran en poner énfasis en que la situación crítica ha sido generada por la intervención del Estado en un mercado que se autorregula con la oferta y la demanda. Ninguna de las dos afirmaciones es cierta dado que existen factores que no podemos desconocer y que han impactado tanto en Buenos Aires, como en todos los centros urbanos de la Argentina y del resto del mundo.

CRISIS HABITACIONAL GLOBAL

En 2020 desde ONU Hábitat (la agencia de las Naciones Unidas para las ciudades) se advertía que la vivienda se ha convertido en un factor de especulación motivado fundamentalmente por sectores inmobiliarios privados, que trabajan solamente bajo la lógica del rendimiento económico. El 97% de las viviendas en los países desarrollados o en vías de desarrollo no son accesibles financieramente para quienes se destinaron inicialmente. Es decir, la vivienda ya no es un factor que promueva la igualdad, afirman desde la agencia.

Según narra la televisora estatal Deutsche Welle (DW), en Alemania, casi un millón de personas viven en situación de calle a pesar de tener trabajo o pensión: residen en trailers, carpas, sótanos o garajes simplemente porque no pueden pagar un alquiler. En su documental “Sin hogar en Alemania” DW cuenta que en 1989 los teutones contaban con 4 millones de viviendas sociales, en 2006 esa cifra se reducía a dos millones y en la actualidad es menor a 1 millón. La venta de las viviendas sociales ha generado esta debacle y aunque anualmente se construyen 26.000 nuevas viviendas, entre 60.000 y 80.000 pasan al libre mercado 

En España alquilar una vivienda se vuelve cada vez más prohibitivo. Entre 2014 y 2019, los precios de alquiler aumentaron más del 50 por ciento. Fue más grave en las grandes ciudades y destinos turísticos. Además, de la ampliación de apartamentos turísticos, fondos de inversión como Blackstone, Cerberus y Lone Star adquirieron cientos de miles de inmuebles en alquiler. Esto generó un aumento en la tasa de sobrecosto de la vivienda, pero también procesos de desplazamiento masivo de quienes no podían afrontar los aumentos de alquiler y se vieron obligados a abandonar sus hogares. Los datos los aportan Javier Gil, Pablo Martinez y Jorge Sequeira en su trabajo “La distopía neoliberal del inquilino: el rentismo poliplataforma digital, la hibridación de los mercados de alquiler basados ​​en plataformas y la financiarización de la vivienda.”

Analizan los autores que a partir de la década del ‘80 se instauró un sistema de privatización de la vivienda social, acompañado de una desregulación financiera, se realizaron innovaciones como la titulización y ampliaron su papel económico a través de la financiarización de la vivienda. Esta era estuvo marcada por un rápido crecimiento en los precios de la vivienda, un aumento en la propiedad y la explosión de burbujas inmobiliarias. 

La plataforma de alquileres temporarios Airbnb ha jugado un papel crucial como dispositivo que facilita el cambio de capital a bienes raíces durante la última década e impulsa nuevos ciclos inmobiliarios.

La crisis de 2008 resquebrajó ese modelo dando como resultado precios más bajos de la vivienda, pero también generó nuevas oportunidades de negocio e inversión, creando nuevas brechas de renta planetaria, que reforzaba el estatus de la vivienda como activo refugio. Ese fue el marco para que surja un modelo más rentable de la propiedad, sostenido en el sistema de alquileres temporarios, las plataformas digitales como Airbnb ofrecieron a los propietarios mayores beneficios en menor tiempo. Introduciendo estos inmuebles al mercado turístico evitando así leyes que regulan el mercado de alquileres tradicional, para ponerlo a disposición del turismo. 

AIRBNB

La plataforma de alquileres temporarios ha jugado un papel crucial como dispositivo que facilita el cambio de capital a bienes raíces durante la última década e impulsa nuevos ciclos inmobiliarios. 

Según explican Gil, Martinez y Sequeira, esto puede denominarse como un proceso de inversión en vivienda inducida por el turismo como estrategia de acumulación que también permite nuevas formas de rentismo. Esto se debe a la mayor rentabilidad de las propiedades de alquiler temporario sobre las residenciales y por lo tanto deseables para los inversores inmobiliarios, contribuyendo así a la concentración y como esto arrastra a la alza el valor de alquiler de las viviendas. La segunda razón es que aumentan la flexibilidad y el control que tienen los propietarios sobre sus bienes ya que las leyes que garantizan derechos a los inquilinos limitan las posibilidades económicas de los propietarios, porque limitan los usos que pueden hacer de sus propiedades 

Los alquileres temporarios permiten a los propietarios obtener rentas inmobiliarias, pero sin tener inquilinos que limiten su control sobre la vivienda, aumentando la flexibilidad y el valor de cambio de la propiedad

ALQUILER TEMPORARIO EN LA ARGENTINA

Existen algunas leyes locales que fijan pautas en ciudades con gran afluencia turística. Por ejemplo la 6.255 de 2019 que regula la actividad de alquiler inmobiliario turístico en la Ciudad de Buenos Aires y la 7863 de 2008 en la provincia de Mendoza, que imponen la inscripción de las propiedades para uso de alquiler temporario turístico. Sin embargo los efectos y capacidades de control son muy limitados.

Según explica Marcelo Reynoso, director de Calidad y Servicios turísticos de la provincia de Mendoza, existen cerca de dos mil viviendas registradas, dado que la ley sanciona la contratación ilegal de viviendas con fines turísticos que no estén debidamente inscritas. Sin embargo y a pesar de los fuertes controles, Reynoso hace hincapié en la complejidad que se suscita a la hora de poder comprobar las transacciones ilegales. En contraste, la ciudad de Buenos Aires alcanza hoy las 364 propiedades registradas, sin embargo, la oferta de viviendas de alquiler temporario que muestra Airbnb en barrios como Palermo, superan holgadamente las mil viviendas. 

La renta que se obtiene por ocho días mensuales en una vivienda de alquiler temporario supera ampliamente la que otorga un contrato residencial. Lo que produce fuerte desplazamiento de los vecinos de zonas céntricas y hace inaccesible las viviendas mejor ubicadas.

VIVIENDAS VACIAS, ESPECULACION FINANCIERA

Los resultados provisorios del último Censo Nacional de las Personas y las Viviendas no exhiben datos sobre la cantidad de viviendas ociosas en la Argentina. Los datos relevados por el censo de 2010 dejan vislumbrar que existían 2.494.618 viviendas deshabitadas en el país, que se dividen entre propiedades en alquiler, alquileres temporarios, oficinas y viviendas ociosas. 

La compra de viviendas como una inversión segura es el principal factor de un índice de vacancia de 9,2% de los usuarios residenciales y si bien todas las ciudades tienen un porcentaje de ociosidad, muchas de países de Europa y América han optado por estrategias impositivas.

Según explica un informe de la mesa de estudios de viviendas vacías de 2019 en la ciudad de Buenos Aires existen 138.328 unidades sin habitantes. Esa cifra es consecuencia del ìndice elaborado por el  Gobierno de la Ciudad junto al Ente Nacional de Regulación de la Electricidad, quienes tomaron como indicador el mínimo residencial de consumo elèctrico para una vivienda, aquellas que midieran entre 0 y 50 kwh, por mes se las considera vacías. El órgano estatal dependiente del Instituto de la Vivienda de CABA explica que el alto crecimiento de la compra de viviendas como una inversión segura es el principal factor de un índice de vacancia de 9,2% de los usuarios residenciales y que si bien todas las ciudades tienen un porcentaje de ociosidad, muchas ciudades de países de Europa y América han optado por estrategias impositivas, demandas de acción, alquiler forzado, convenio con bancos para usar como viviendas sociales bienes expropiados y expropiación. Además ofrecen incentivos, tales como subvenciones, desgravaciones fiscales y subsidios para alquiler.

La crisis global de la vivienda, agudizada por el proceso inflacionario que perjudica principalmente a los asalariados, interpela a los estados que deben comprometerse a generar mecanismos eficientes de control, políticas de incentivo e impositivas que dinamicen el mercado inmobiliario obligando a poner fin a la osciocidad de las propiedades. Debe además fortalecer las regulaciones vigentes y modernizarlas a fin de favorecer el derecho a la vivienda por sobre la concentración, como forma de especulación financiera.

Controlar y regular la actividad turística que generan plataformas como Airbnb es clave para tener ciudades sostenibles, que fomenten el turismo pero que a su vez sean propicias para la vida de sus residentes.